Comment calculer la valeur locative d'un local professionnel ?

Nouveaux principes de calcul

La valeur locative d'un local professionnel est dorénavant déterminée en fonction de l'état réel du marché locatif, et non plus sur la base de règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type.

La nouvelle valeur locative, entrée en vigueur en 2013, est calculée à partir d'une grille tarifaire, qui tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou de la fraction de propriété.

Les locaux à usage professionnel ou commercial sont classés dans une nomenclature établie en sous-groupes, en fonction de leur nature ou leur destination (par exemple, magasins et lieux de vente), eux-mêmes divisés en catégories, en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques (magasins de grande surface par exemple).

Formule de calcul

La nouvelle valeur locative est calculée en appliquant un tarif au m² (différent selon la catégorie de classification du local) à la surface pondérée du local.

VLP = surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation.

La surface pondérée est déterminée à partir de la superficie de ses différentes parties (superficie mesurée au sol, entre murs ou séparations, et arrondie au m² inférieur). Elle tient compte de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'un local.

Le tarif correspond à la catégorie du local à évaluer et figure dans la grille tarifaire du secteur d'évaluation.

Le coefficient de localisation augmente ou diminue la VLP pour tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d'évaluation.

Elle tient compte de l'affectation et de l'utilisation des différentes parties d'un local, dans le cas où la superficie d'un local ne peut être affectée dans sa totalité à une activité donnée. Par exemple, l'arrière-boutique d'un local commercial, utilisée pour le stockage des marchandises, n'a pas la même valeur que la partie principale.

La superficie de cette partie est alors réduite par application d'un coefficient (0,5 pour une partie couverte ou 0,2 pour une partie non couverte).

Détermination de la catégorie du local

Un local à usage professionnel doit être classé dans une seule catégorie, sur une totalité de 39, même s'il est utilisé pour plusieurs activités différentes.

La catégorie choisie doit être déterminée en fonction de l'activité principale exercée dans le local.

En cas de poly-activités, la catégorie à retenir est celle qui occupe la plus grande surface.

Si le local est vacant au 1er janvier de l'année d'actualisation, la catégorie doit correspondre à la dernière affectation connue.